GAYRİMENKUL, BİNA (APARTMAN VE TOPLU YAPI) YÖNETİCİLİĞİNİN GÖREV, SORUMLULUKLARI

Yönetici ve Yönetim Kurulu’nun Görevleri

Yönetim görevleri, yönetim planında belirtilir.

Yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici ve yönetim kurulunun görevleri arasında;

• Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesini,
• Anagayrimenkulün amaca uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gereken tedbirlerin onlar adına alınması,
• Eğer Kat Malikleri Kurulu karar vermiş ve yıllık tahmini bütçede yer almış ise ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi,
• Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse,  her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak uygun miktarda paranın toplanması ve avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması,
• Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması,
• Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulünün yapılması,
• Anagayrimenkulü ilgilendiren konularda bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek şekilde gerekli tedbirlerin alınması
• Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi,
• KMK’nun 32, 36 ve 41. maddelerine göre defter tutulması (zorunlu olan Karar Defteri ve ihtiyari olarak kullanılan İşletme Defterleri), yasal sürelerde tasdikinin yapılması, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini, bütün giderleri, 32. maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazılması ve bu defteri ve giderleri belgeleriyle diğer bütün belgelerin bir dosyada saklanmasının sağlanması,
• Kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, tarih sırasıyla deftere yazmaya ve bu defteri ve giderleri belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklanması, bu defterin veya var ise birden fazla olan defterlerin her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması,
• Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına -esasen artık direkt olarak anagayrimenkul yönetimi adına yapılabilmektedir- fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle hesap açtırılması,
• Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması,
• Yıllık işletme projesinin hazırlanıp onaylatılması,
• Kolluk kuvvetlerine oturanlar listesini ve ana gayrimenkulde apartman görevlisi, kaloriferci, bekçi, temizlikçi gibi teknik ve yardımcı hizmetlerde çalışanların kimliklerini, işe başlamalarını takip eden 3 gün içinde örneğine uygun dolduracağı Kimlik Bildirme Belgesini ile Mahalli Genel Kolluk Örgütüne verilmesi, (1711 Sayılı Kanuna göre hala uygulamadadır)
• İşçi (apartman görevlisi vs.) ile sözleşme yapılması, saklanması, sigorta prim bordrolarının tanzim edilmesi, işe başlayan personelin yasal sürelerde bildirmesi, kıdem tazminatı fonunun oluşturulması,
• İş Sağlığı Güvenliği Kanunu ve yönetmeliklerine göre çalışanlara eğitim verilmesi, işyerinin risk değerlendirilmesinin yapılması, eksikliklerin tamamlanması,  kişisel koruyucu donanımların sağlanması ve kullanımının takip edilmesi, uyarıcı, emredici ve tehlike işaretlemerinin yapılması,
• Diğer yönetmeliklere gore yıllık fenni muayene gibi periyodik işlemlerinin takip edilmesi, yangın söndürme cihazları ve baca temizliği gibi bütün periyodik bakımların yapılması,
• Yönetici/yönetim kurulu üyelerinin ad, soyad ve telefonlarını giriş kapısına uygun bir konumda asılması,
• Anayapı adına dışardan alınan hizmetler için sözleşmeler yapması,
• Anayapının üçüncü şahıslara vereceği hasarların tedbirinin alınması (örneğin; kopan sıvaların düşerek arabalara zarar vermesi gibi) , ortak alanlar sebebi ile üçüncü şahıslarda cana ve mala gelebilecek tüm zararların önlenmesi, gerçekleştiğinde tazmininin sağlanması gibi işler bulunmaktadır.                                                                

Şüphesiz bu görevler mevzuatın gelişmesi ile her geçen gün artmaktadır. Dolayısı ile yöneticiler için önemli bir husus mevzuatın güncel takip edilmesidir.